Le Décret "BACS" (1) impose l'installation d'un système dit "d’automatisation et de contrôle du bâtiment" devant permettre le pilotage des équipements de chauffage et de climatisation. Le système d'automatisation et de contrôle de bâtiment est défini comme "tout système comprenant tous les produits, logiciels et services d'ingénierie à même de soutenir le fonctionnement efficace sur les plans énergétique et économique, et sûr, des systèmes techniques de bâtiment au moyen de commandes automatiques et en facilitant la gestion manuelle de ces systèmes techniques de bâtiment" (article R.175-1 du Code de la construction et de l'habitation).
Le pilotage des équipements de chauffage et de climatisation va permettre notamment :
- de suivre, enregistrer et analyser leurs données de production et de consommation énergétiques,
- de les ajuster en conséquence,
- de les arrêter manuellement et
- de gérer un ou plusieurs équipements techniques de façon autonome.
Depuis le 1er janvier 2025, un tel système d'automatisation et de contrôle doit être installé dans les immeubles tertiaires existants dont les équipements de chauffage et de climatisation ont une puissance supérieure à 290kW. Jusqu'à cette date, seuls les bâtiments tertiaires considérés comme "neufs" (2) étaient soumis aux obligations du Décret.
Le Décret BACS ne prévoit pas de sanction spécifique en cas de non-respect de cette obligation. En revanche, outre les sanctions qui pourraient être applicables, le cas échéant, dans le cadre du "Décret Tertiaire", une non-conformité au Décret BACS, révélée dans le cadre de l'audit technique préalable à l'acquisition d'un immeuble, aura nécessairement un impact sur la valeur et la liquidité du bâtiment concerné.
A compter du 1er janvier 2027, les obligations résultant du Décret BACS s'appliqueront aux bâtiments tertiaires existants équipés de système de chauffage ou de climatisation d'une puissance supérieure à 70 kW. Pour ces bâtiments, l'obligation s'appliquera toutefois de façon anticipée si le système de chauffage ou de climatisation fait l'objet d'un renouvellement avant le 1er janvier 2027.
Pour les bâtiments dont les systèmes de chauffage ou climatisation sont raccordés à des réseaux urbains, les seuils de puissance de 290 kW et de 70 kW seront appréciés au niveau de la station d'échange.
L'article L.174-3 du Code de la construction et de l'habitation tempère toutefois l'obligation en prévoyant que les bâtiments sont équipés "lorsque cela est techniquement et économiquement réalisable".
Pour être exonérés de cette obligation, les propriétaires devront démontrer que l'installation d’un système d’automatisation et de contrôle n'est économiquement pas réalisable, sur la base du critère d'un retour sur investissement (rapport entre le coût d'installation et les économies générées (3)) supérieur à dix ans.
Aux termes de l'article R.175-2 du Code de la construction et de l’habitation, l'obligation d'installer le système d'automatisation et de contrôle incombe au propriétaire des systèmes de chauffage ou de climatisation. Sauf si la jurisprudence à venir devait considérer l'installation de ces systèmes comme relevant de l'article 606 du Code civil, le coût d'une telle installation, et en tout état de cause, les coûts d'entretien et de réparation devraient pouvoir être refacturés au locataire. La mention de ces coûts devra toutefois être expressément prévue dans la clause "charges" du bail.
(1) Le Décret dit "BACS" (pour "Building Automation and Control System") est le décret n°2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur, tel que modifié par le décret n°2023-259 du 7 avril 2023 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires, dont les dispositions sont codifiées aux articles R. 175-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
(2) Au sens du Décret BACS, les bâtiments "neufs" sont ceux dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du :
- 21 juillet 2021 pour les bâtiments équipés d’un système de chauffage ou de climatisation dont la puissance est supérieure à 290 kW ;
- 8 avril 2024 pour les bâtiments équipés d’un système de chauffage ou de climatisation dont la puissance est supérieure à 70 kW.
A contrario, seront donc considérés comme bâtiments "existants" au sens du Décret BACS, ceux dont la demande de permis de construire a été déposée antérieurement aux 21 juillet 2021 et 8 avril 2024.
(3) Les modalités de calcul du retour sur investissement sont définies dans l'Arrêté du 7 avril 2023 (https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047422562).
