Rok 2026 przyniesie prawdziwą rewolucję w zagospodarowaniu przestrzennym. Jak się do niej przygotować, aby nie zagubić się w świecie nowych przepisów?
Rozległa nowelizacja ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („UPZP”), uchwalona w 2023 r., bez wątpienia przemodelowała dotychczasowy porządek planistyczny.
Jedna z najważniejszych zmian wprowadzonych na mocy nowych przepisów polega na zniesieniu studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego. Chodzi o obligatoryjny dokument gminy określający jej ogólną politykę przestrzenną. Wspomniane studia wygasną już 30 czerwca 2026 r. i powinny zostać zastąpione planami ogólnymi.
Planistyczny fundament
Plan ogólny różni się od studium nie tylko pozycją prawną, lecz także zakresem regulacji. Przede wszystkim, w przeciwieństwie do zastępowanego dokumentu, będzie on stanowił akt prawa miejscowego.
Ponadto, w świetle przepisów nowelizacji, każdy plan ogólny powinien zawierać obowiązkowe elementy w postaci wyznaczenia stref planistycznych oraz określenia gminnych standardów urbanistycznych. Natomiast jego fakultatywne komponenty obejmują wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy oraz obszaru zabudowy śródmiejskiej.
Przepisy dopuszczają możliwość ustanowienia następujących stref planistycznych:
- strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
- strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
- strefy wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową,
- strefy usługowej,
- strefy handlu wielkopowierzchniowego,
- strefy gospodarczej,
- strefy produkcji rolniczej,
- strefy infrastrukturalnej,
- strefy zieleni i rekreacji,
- strefy cmentarzy,
- strefy górnictwa,
- strefy otwartej oraz
- strefy komunikacyjnej.
Strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, jednorodzinną oraz zagrodową należy w pierwszej kolejności wyznaczać w miejscach, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, na obszarach uzupełnienia zabudowy oraz z istniejącą zabudową o funkcji mieszkaniowej, z wyłączeniem luk w tej zabudowie, przy uwzględnieniu uwarunkowań rozwoju przestrzennego.
Gminne standardy urbanistyczne
Kolejnym obligatoryjnym składnikiem planu ogólnego jest określenie gminnych standardów urbanistycznych. Powinny one obejmować gminny katalog stref planistycznych, ale mogą również zawierać gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej.
We wspomnianym katalogu określa się profil funkcjonalny poszczególnych stref. Ponadto w przypadku strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, jednorodzinną i zagrodową, a także strefy usługowej, handlu wielkopowierzchniowego, gospodarczej oraz produkcji rolniczej, określa on też maksymalną nadziemną intensywność zabudowy, limit jej wysokości oraz granicę udziału powierzchni zabudowy. Dookreślenie powyższych kwestii jest również możliwe w strefie: infrastrukturalnej, zieleni i rekreacji oraz cmentarzy. Z kolei w strefie otwartej, górnictwa, oraz komunikacyjnej oprócz wyżej wymienionych możliwe jest też określenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej. Ale to nie wszystko.
Dla wszystkich obszarów planistycznych, z wyjątkiem strefy otwartej, górnictwa, oraz komunikacyjnej, gminny katalog powinien wskazywać minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, nie mniejszy niż wynikający z rozporządzenia wykonawczego do UPZP.
Ponadto fakultatywne gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej obejmą zasady zapewnienia dostępu do wybranych obiektów tj. szkół podstawowych oraz obszarów zieleni publicznej. Co to w praktyce oznacza?
Za zapewnienie dostępu do szkoły podstawowej uznaje się położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż 1,5 km w miastach i 3 km poza miastami, mierzonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą pieszą od granicy działki do budynku podstawówki.
Z kolei zagwarantowanie dostępu do obszarów zieleni publicznej oznacza położenie działki w odległości nie większej niż 1,5 km od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni co najmniej 3 ha oraz 3 km od terenów zieleni publicznej o powierzchni co najmniej 20 ha. Trasa liczona jest jako droga dojścia ogólnodostępnym szlakiem pieszym od granicy działki do obszaru zieleni.
Warto przy tym pamiętać, że UPZP dopuszcza możliwość ustalenia w ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej innych wartości odległości oraz powierzchni obszarów zieleni publicznej, a także zróżnicowania regulacji dla poszczególnych obszarów, w tym objęcia standardami jedynie ich części.
Obszar uzupełnienia zabudowy i zgodność decyzji o warunkach zabudowy z planem ogólnym
Obszar uzupełnienia zabudowy, mimo że stanowi nieobowiązkowy element planu ogólnego, odgrywa istotną rolę w praktyce procesu inwestycyjnego. To właśnie on - zgodnie z zasadą generalną - będzie jedynym terenem, dla którego w razie braku planu miejscowego możliwe będzie wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Wyjątek ten nie dotyczy jednak postępowań wszczętych od dnia wejścia w życie nowelizacji do dnia utraty mocy studium w danej gminie, przypadającego najpóźniej 30 czerwca 2026 r.
W świetle nowelizacji warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy znajdujące się w decyzji o warunkach zabudowy, powinny być zgodne z postanowieniami planu ogólnego. Tożsamość ta gwarantowana jest w szczególności poprzez ustalenie funkcji zabudowy mieszczącej się w profilu funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej dany teren.
Decyzja o warunkach zabudowy powinna także określać minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, nie mniejszy niż przewidziany dla danej strefy planistycznej, maksymalną nadziemną intensywność zabudowy, limit jej wysokości oraz granicę udziału powierzchni zabudowy - na poziomie nieprzekraczającym wartości określonych w planie ogólnym.
W przypadku ustanowienia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji mieszkaniowej jest możliwe jedynie wówczas, gdy każda działka ewidencyjna objęta inwestycją spełnia te standardy poprzez dostęp do wspominanych obiektów i dróg dojścia istniejących w dniu wydania decyzji.
Obowiązek zapewnienia zgodności decyzji o warunkach zabudowy z planem ogólnym nie dotyczy jednak decyzji wydanych w ramach postępowań wszczętych od dnia wejścia w życie nowelizacji do dnia utraty mocy studium w danej gminie.
Koło ratunkowe dla samorządów
Nowelizacja przewiduje, że od 1 lipca 2026 r. uchwalenie nowego planu miejscowego lub zmiana już obowiązującego, a także uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, będą możliwe - poza nielicznymi wyjątkami - wyłącznie w gminach posiadających plan ogólny.
Zasada ta nie znajdzie zastosowania m.in. w sytuacji, gdy przed utratą mocy studium ogłoszono termin wyłożenia projektu planu miejscowego do publicznego wglądu albo rozpoczęcie konsultacji społecznych. W takim przypadku do uchwalenia planu stosuje się studium w dotychczasowym brzmieniu.
Co to oznacza w praktyce? W razie nieuchwalenia planu ogólnego do 30 czerwca 2026 r. gminom i inwestorom grozi poważny paraliż planistyczny. Tymczasem jednostek samorządu, które już go przyjęły, jest zaledwie kilka.
W odpowiedzi na ten problem ustawodawca wprowadził rozwiązania osłonowe. Od maja 2025 r. możliwe jest sporządzanie planu miejscowego (lub jego zmiany) równolegle z pracami nad planem ogólnym. Uchwała przyjmująca plan miejscowy musi jednak potwierdzać jego zgodność z przygotowywanym dokumentem.
Dodatkowo 9 grudnia 2025 r. weszła w życie nowelizacja UPZP upraszczająca procedurę uchwalania planu ogólnego poprzez ograniczenie liczby podmiotów uzgadniających jego projekt. W jaki sposób? Nowelizacja pozostawiła obowiązek dokonania uzgodnień jedynie z dyrektorem parku narodowego, regionalnym dyrektorem ochrony środowiska oraz dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie.
Pozostaje mieć nadzieję, że zaproponowane przez ustawodawcę rozwiązania okażą się skuteczne. W przeciwnym razie do czasu wejścia w życie planów ogólnych czeka nas długotrwały, przymusowy okres przejściowy w planowaniu przestrzennym.
Zachęcamy do kontaktu.
