Najważniejsze kwestie prawne, które powinny zostać wzięte pod uwagę w procesie przeobrażania przestrzeni miejskiej wiążą się z zagadnieniami z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, kwestiami regulacyjnymi odnoszącymi się do realizacji procesu inwestycyjnego oraz ze zmianą celu użytkowania wieczystego.
Nasze opracowanie przybliża najistotniejsze spośród wspomnianych zagadnień prawnych.
Zagadnienia planistyczne
Przystępując do przeobrażania przestrzeni miejskiej, zarówno inwestorzy planujący nabycie nieruchomości jak i właściciele czy użytkownicy wieczyści nieruchomości powinni przede wszystkim brać pod uwagę ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nowelizacja przepisów Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.) ("UPZP") wchodząca w życie 24 września 2023 r. ("Nowelizacja") wprowadza rozwiązanie mogące istotnie ułatwić dostosowanie przeznaczenia nieruchomości do potrzeb realizacji na jej obszarze określonego przedsięwzięcia.
Rozwiązaniem tym jest zintegrowany plan inwestycyjny ("ZPI") stanowiący szczególną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Nowelizacją inwestorowi przysługiwać będzie prawo do wystąpienia z wnioskiem do rady gminy (za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) o uchwalenie ZPI. Do wspomnianego wniosku inwestor będzie zobowiązany załączyć projekt ZPI. Procedura uchwalania ZPI jest zbliżona do "zwykłej" procedury uchwalania planu miejscowego, uwzględnia jednak element negocjacji z inwestorem. Końcowym efektem tych negocjacji będzie umowa urbanistyczna (zawierana w formie aktu notarialnego) określająca m.in. zasady realizacji inwestycji uzupełniającej tj. inwestycji w zakresie m.in. dróg publicznych, przedszkoli, szkół, obiektów sportu i rekreacji, służących obsłudze inwestycji głównej przewidzianej w ZPI. Skutki prawne umowy urbanistycznej powstaną z dniem wejścia w życie ZPI.
Z kolei dla terenu nieobjętego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego planistyczne kryteria realizacji inwestycji określa decyzja o warunkach zabudowy. Nowelizacja wprowadza m.in. rozwiązanie przewidujące terminowy charakter decyzji o warunkach zabudowy. Wedle Nowelizacji decyzja o warunkach zabudowy ma obowiązywać przez pięć lat od dnia, kiedy stała się prawomocna. Bezterminowy charakter mają natomiast zachować te decyzje o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 r. Nowelizacja przewiduje również, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od dnia 1 stycznia 2026 r. będzie możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny gminy (który zgodnie z Nowelizacją zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) i - poza wyjątkami wskazanymi w Nowelizacji – tylko na obszarze uzupełnienia zabudowy przewidzianym w planie ogólnym.
Kwestie regulacyjne
- Ochrona zabytków
Przeobrażenie przestrzeni miejskiej bardzo często wiąże się z ingerencją w obiekty zabytkowe. Pociąga to za sobą konieczność uzyskania odpowiednich rozstrzygnięć organów właściwych do spraw ochrony zabytków. Należy zatem pamiętać, że w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 840 ze zm.) ("UOZ") (tj. m.in. w stosunku do obiektów wpisanych do rejestru zabytków) oraz w odniesieniu do obiektów ujętych w gminnej ewidencji zabytków decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
Ponadto, zgodnie z art. 39 ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 682 ze zm.) ("Prawo Budowlane"), prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Z kolei, stosownie do art. 39 ust. 2 Prawa Budowlanego, w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wojewódzki konserwator zabytków powinien zająć stanowisko w ciągu trzydziestu dni od doręczenia mu przez organ wydający pozwolenie na budowę lub rozbiórkę wniosku inwestora o wydanie pozwolenia na budowę lub rozbiórkę. Niezajęcie stanowiska w tym terminie traktowane jest jako brak zastrzeżeń wobec proponowanych przez inwestora rozwiązań projektowych.
- Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego
Przekształcanie miejskiej rzeczywistości nie zawsze obejmuje przebudowę istniejących lub budowę nowych obiektów. Czasami wiąże się ono ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Na gruncie przepisów Prawa Budowlanego za zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części uznaje się m.in. podjęcie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Zgodnie z art. 72 ust. 2 Prawa Budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Zmiana sposobu użytkowania jest możliwa m.in. pod warunkiem, że jest ona zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z kolei w przypadku braku planu miejscowego inwestor zobowiązany jest przez zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania obiektu uzyskać decyzję o warunkach zabudowy przewidującą możliwość dokonania wspomnianej zmiany.
Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie trzydziestu dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, wspomniany organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie dwóch lat od doręczenia zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu.
Zmiana celu użytkowania wieczystego
Modyfikacja sposobu korzystania z nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego będzie się wiązać z koniecznością zmiany celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Na mocy obowiązującej od sierpnia 2019 r. zmiany Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.) ("UGN") użytkownikowi wieczystemu przysługuje uprawnienie do wystąpienia do właściciela nieruchomości z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego w przypadku, gdy proponowana zmiana jest zgodna m.in. z przeznaczeniem nieruchomości ustalonym w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o pozwoleniu na użytkowanie obiektu posadowionego na nieruchomości.
Jeżeli w związku ze zmianą celu użytkowania wieczystego ulegnie obniżeniu wysokość stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, strony mogą ustalić jednorazową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości nie wyższą niż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej.
Oczywiście samo złożenie wniosku o zmianę celu użytkowania wieczystego nie gwarantuje jeszcze, że zostanie on rozpatrzony pozytywnie. W terminie dwóch miesięcy od dnia otrzymania wniosku organ właściwy do jego rozpoznania przedstawia swoje pisemne stanowisko w sprawie wniosku. Jeżeli organ nie zgadza się na zmianę celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawił stanowiska, użytkownik wieczysty, celem dochodzenia swojego roszczenia o zmianę celu użytkowania wieczystego, może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
