Ustawa wprowadza także nowe instytucje takie jak zintegrowany plan inwestycyjny czy umowa urbanistyczna. Przewiduje również wprowadzenie ogólnodostępnego rejestru urbanistycznego i liczne zmiany procedur planistycznych.
Senat zaproponował szereg poprawek do ustawy jednakże najważniejsze z nich zostały odrzucone przez Sejm.
Plan Ogólny
Ustawa zakłada zastąpienie zapisów o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego znacznie bardziej dokładnie uregulowanym planem ogólnym. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego na równi z planami miejscowymi. Będzie on określał strefy planistyczne (np. strefę wielofunkcyjną z zabudową wielorodzinną lub jednorodzinną, lub strefę usług) oraz gminne standardy urbanistyczne na danym terenie. Będzie mógł również określać obszary uzupełnienia zabudowy.
Plan ogólny nie będzie stanowił podstawy do wydania pozwolenia na budowę. Na jego podstawie będzie natomiast możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Nowe plany miejscowe będą musiały być zgodne z planem ogólnym. Plan ogólny będzie zatem kształtować zagospodarowanie terenu, którego precyzyjne uwarunkowania będą określa plany miejscowe albo decyzje o warunkach zabudowy.
Zmiana przeznaczenia terenu jedynie w planie ogólnym nie będzie stanowiła podstawy do naliczenia renty planistycznej lub do przyznania odszkodowania.
Nowe regulacje dotyczące decyzji o warunkach zabudowy
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie konieczne dla inwestycji wymagającej pozwolenia na budowę na terenie, gdzie brak jest planu miejscowego. Należy w tym miejscu podkreślić, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie dopuszczalne w zasadzie tylko na "obszarze uzupełnienia zabudowy" ustalonym w planie ogólnym. Na mocy przepisów przejściowych, do dnia końca 2025 r. możliwe będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy jeżeli dana gmina nie uchwali planu ogólnego. W przypadku braku uchwalenia planu ogólnego w terminie, doszłoby zatem do zablokowania wydawania decyzji o warunkach zabudowy co utrudni przeprowadzanie inwestycji. Senat zapropnował poprawkę która przedłużała termin do końca roku 2028 jednak została ona odrzucona przez Sejm. Termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy ma wynosić 5 lat od dnia, kiedy decyzja stała się prawomocna. Ma to na celu eliminowanie praktyki uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy w celach spekulacyjnych. Senat proponował poprawkę skracającą termin obowiązywania tych decyzji do 2 lat, jednak została ona odrzucona przez Sejm.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny
Ustawa przewiduje nowe narzędzie planistyczne tj. zintegrowany plan inwestycyjny ("ZPI"). Stopniowo zastąpi on uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Takie rozwiązanie ma stanowić odpowiedź na problemy napotykane przy tej formie regulowania zasad realizacji inwestycji mieszkaniowych. ZPI, które będą uchwalane na wniosek inwestora, mają mieć rangę aktu prawa miejscowego. Do wniosku o uchwalenie ZPI inwestor będzie zobowiązany załączyć projekt planu miejscowego. Ustawa reguluje także zakres takiego wniosku.
Procedura uchwalania ZPI jest zbliżona do procedury uchwalania zwykłego planu miejscowego, uwzględnia jednak element negocjacji z inwestorem. Inwestycja, przewidziana w ZPI, będzie realizowana na podstawie umowy urbanistycznej, której zawarcie jest jednym z elementów procedury. Instytucja ZPI ma między innymi unormować zasady ponoszenia przez inwestora kosztów procedury planistycznej, przy zachowaniu transparentnych zasad postępowania.
Rejestr urbanistyczny
Ustawa przewiduje wprowadzenie rejestru urbanistycznego, w którym gromadzi się informacje i dane z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Rejestr będzie prowadzony w systemie teleinformatycznym. Dostęp do rejestru ma być nieodpłatny. Rejestr obejmować będzie m.in. uchwały o przystąpieniu do sporządzania aktów planowania przestrzennego; wnioski o sporządzenie lub zmianę planów, projekty aktów planowania przestrzennego wraz z uzasadnieniem, o ile jego sporządzenie jest wymagane, wydane decyzje o warunkach zabudowy i wnioski o ich wydanie. Szczegółowe zasady prowadzenia rejestru mają określić przepisy wykonawcze.
Partycypacja społeczna
Ustawa zawiera dodatkowy rozdział poświęcony partycypacji społecznej przy tworzeniu aktów planistycznych. Obecne przepisy wspominają jedynie o prowadzeniu dyskusji publicznej. Ustawa zawiera zasady tej partycypacji tj. jawność i zapewnienie aktywnego udziału interesariuszy. Ustawa reguluje formy konsultacji takie jak: zbieranie uwag, spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, ankiety, wywiady czy punkty konsultacyjne. Konsultacje prowadzi się przez co najmniej 28 dni. Przed przedstawieniem Radzie Gminy projektu aktu planowania przestrzennego opracowuje się raport podsumowujący przebieg konsultacji społecznych, zawierający wykaz zgłoszonych uwag wraz z propozycją ich rozpatrzenia.
Ustawa oczekuje na podpis Prezydenta i wchodzi w życie 30 dni od ogłoszenia z zastrzeżeniem okresów przejściowych. W kolejnych alertach, poinformujemy Państwa o poszczególnych rozwiązaniach prawnych przyjętych w Ustawie.
