Plan ogólny jako nowe narzędzie planistyczne
Plan ogólny to nowy instrument planistyczny, który w założeniu ma uwzględniać w sposób całościowy politykę przestrzenną gminy, w tym m. in. znajdujące się na obszarze gminy: (i) zabytki, (ii) obszary zdegradowane, (iii) obszary rewitalizacji, (iii) rozmieszczenie istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej, (iv) formy ochrony przyrody, (v) strefy ujęć wody, (vi) tereny górnicze i (vii) grunty rolne stanowiące użytki rolne klasy I-III.
Zgodnie z Nowelizacją, obowiązujące dotychczas w danej gminie Studium, utraci swoją moc z chwilą wejścia w życie planu ogólnego, nie później jednak niż z dniem 31 grudnia 2025 r. Do tego terminu każda gmina jest zobowiązana do zastąpienia Studium planem ogólnym, obejmującym cały obszar gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu.
W przeciwieństwie do Studium, plan ogólny zyska taką samą rangę jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ("MPZP"). Nie zastąpi jednak w żadnym stopniu MPZP, a oba akty będą funkcjonowały równolegle. Gminy nie będą miały również obowiązku zmiany MPZP i dostosowania ustaleń MPZP do uchwalonych planów ogólnych. Niemniej, jakiekolwiek późniejsze zmiany MPZP będą musiały być już zgodne z tym aktem.
Elementy planu ogólnego
Rada gminy jest zobowiązana do określenia w planie ogólnym stref planistycznych oraz gminnych standardów urbanistycznych. Dodatkowe elementy, które mogą znaleźć się w tym akcie to określenie obszarów uzupełnienia zabudowy i obszarów zabudowy śródmiejskiej.
Zgodnie z Nowelizacją, obszar objęty planem ogólnym ulegnie podziałowi na strefy planistyczne. Nowelizacja wyróżnia 13 stref, które mogą być ujęte w planie ogólnym, w tym w szczególności strefę wielofunkcyjną z zabudową wielorodzinną, jednorodzinną i zagrodową, usługową, handlu wielkopowierzchniowego, produkcji rolniczej oraz infrastrukturalną.
W sposób szczególny zostały potraktowane strefy planistyczne związane z zabudową wielorodzinną, jednorodzinną i zagrodową. Rada gminy, wyznaczając te strefy, zobowiązana będzie w pierwszej kolejności do uwzględnienia obszarów, dla których w obowiązującym MPZP określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej oraz obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej już zabudowy. Wprowadzono również strefy otwarte, które mają być chronione przed intensywną zabudową (lasy, rolnictwo, zieleń naturalna).
Gminne standardy urbanistyczne obejmować będą katalog stref planistycznych, w którym określa się kluczowe parametry wpływające na zagospodarowanie przestrzenne (np. maksymalną nadziemną intensywności zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalny udziału powierzchni biologicznie czynnej). Zakres tych parametrów zostanie ustalony dla poszczególnych stref w aktach wykonawczych, do wydania których zobowiązany jest minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. W ramach gminnych standardów urbanistycznych rada gminy może dokonać regulacji dotyczącej gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, tj. szkół podstawowych oraz obszarów zieleni publicznej.
Plan ogólny może również określać obszar uzupełnienia zabudowy, na którym dopuszczalne będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy oraz obszar zabudowy śródmiejskiej, rozumianej jako położony w mieście obszar zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej.
W odniesieniu do obszarów uzupełnienia zabudowy, plan ogólny będzie stanowił podstawę prawną wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a w zakresie wszystkich stref planistycznych, jego ustalenia będą musiały być brane pod uwagę przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania oraz będą stanowiły podstawę do wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Plan ogólny nie będzie stanowi podstawy prawnej decyzji innych niż wymienione powyżej, co oznacza że ustalenia planu ogólnego umożliwią kształtowanie zagospodarowania terenu precyzowanego zarówno na podstawie MPZP, jak i decyzji o warunkach zabudowy.
Procedura uchwalania planu ogólnego
Przed sporządzeniem projektu planu ogólnego, rada gminy (na wniosek wójta, burmistrza, prezydenta lub w wyniku obywatelskiej inicjatywy ustawodawczej) będzie zobowiązana podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego, która zainicjuje procedurę uchwalania tego aktu.
Po przyjęciu tej uchwały, w ramach procedury uchwalania planu ogólnego, wójt/burmistrz/prezydent miasta zobowiązani będą do:
(i) ogłoszenia o podjęciu uchwały rady gminy o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego, określając sposób i miejsce składania wniosków do projektu planu ogólnego (w terminie nie krótszym niż 21 dni od dnia ogłoszenia uchwały);
(ii) zawiadomienia o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania projektu planu ogólnego (zakreślając termin składania wniosków do projektu planu ogólnego, nie krótszy niż 21 dni od dnia zawiadomienia);
(iii) sporządzenia projektu planu ogólnego wraz z uzasadnieniem oraz prognozą oddziaływania na środowisko (o ile jest wymagana);
(iv) udostępnienia w rejestrze urbanistycznym (wprowadzonym zgodnie z Nowelizacją) projektu planu ogólnego wraz z uzasadnieniem i prognozą oddziaływania na środowisko (o ile jest wymagana) oraz wystąpienia o opinie o projekcie planu ogólnego lub uzgodnienie projektu planu ogólnego;
(v) wprowadzenia zmian do projektu planu ogólnego wynikających z uzyskanych opinii lub dokonanych uzgodnień;
(vi) udostępnienia w rejestrze urbanistycznym planu ogólnego wraz z uzasadnieniem, prognozą oddziaływania na środowisko (o ile jest wymagana) i wykazem wniosków;
(vii) ogłoszenia o rozpoczęciu konsultacji społecznych i przeprowadzenia konsultacji społecznych, a następnie wprowadzenia zmian do projektu planu ogólnego wynikających z tych konsultacji;
(viii) udostępnienia w rejestrze urbanistycznym planu ogólnego wraz z uzasadnieniem, prognozą oddziaływania na środowisko (o ile jest wymagana) i raportem z konsultacji społecznych;
(ix) przedstawienia radzie gminy projektu planu ogólnego wraz z raportem podsumowującym przebieg konsultacji społecznych, wykazem zgłoszonych uwag oraz propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem;
(x) przedstawienia wojewodzie uchwały w przedmiocie przyjęcia przez radę gminy dot. planu ogólnego wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych – w celu oceny ich zgodności z przepisami prawa.
Uchwalenie planu ogólnego, w tym sporządzenie wszelkiej dokumentacji planistycznej, będzie finansowane ze środków własnych gminy.
Warto również wskazać, że uzasadnienie projektu planu ogólnego składać się będzie z dwóch części, tj.:
(a) części tekstowej obejmującej: (i) wyznaczenie stref planistycznych i ich granic (obligatoryjnie), (ii) ustalenie gminnych standardów urbanistycznych (obligatoryjnie), (iii) wyznaczenie obszaru uzupełnienia zabudowy (fakultatywnie);
(b) części graficznej obejmującej: (i) dane przestrzenne utworzone dla planu ogólnego, (ii) granice działek ewidencyjnych, (iii) obiekty przestrzenne.
O charakterze planów ogólnych decydować będą także rozporządzenia ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, które określą: (i) charakterystykę stref planistycznych oraz minimalny udział powierzchni biologicznej czynnej, (ii) sposób obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonność terenów niezabudowanych), (iii) sposób tworzenia gminnego katalogu stref planistycznych oraz (iv) sposób wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy uwzględniając potrzeby kształtowania ładu przestrzennego i racjonalnego gospodarowania gruntami rolnymi, w tym przeciwdziałania rozpraszaniu zabudowy.
Wejście w życie
Nowelizacja została podpisana przez Prezydenta w dniu 24 lipca 2023 r. i zacznie obowiązywać po upływie 30 dni od dnia publikacji, z wyjątkiem niektórych przepisów.
Przykładowo, plany ogólne powinny zostać przyjęte przez organy samorządów lokalnych najpóźniej w do dnia 31 grudnia 2025 r. Ustawodawca chce w ten sposób ułatwić i rozłożyć w czasie adaptację procedur gminnych do nowo wprowadzonych obowiązków.
Mamy nadzieję, że powyższe informacje będą dla Państwa pomocne. W kolejnych alertach poinformujemy Państwa o kolejnych rozwiązaniach prawnych przyjętych w Nowelizacji.
