Bloki mieszkalne dalej od granicy działki
Aktualnie obowiązujące przepisy Rozporządzenia dopuszczają możliwość (z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w Rozporządzeniu) lokalizowania budynków na działkach budowlanych w odległości nie mniejszej niż:
- 4 metry od granicy działki – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
- 3 metrów od granicy działki – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
Rozporządzenie po zmianach, prócz obowiązujących już uregulowań, wprowadza zupełnie nowe regulacje, odnoszące się wyłącznie do budynków mieszkalnych wielorodzinnych, których wysokość przekracza 4 kondygnacje nadziemne. Budowa takich budynków będzie możliwa w sytucji, gdy ich odległość od granicy nieruchomości wynosić będzie nie mniej 5 metrów, niezależnie od tego, czy będą one zwrócone ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki.
W przypadku budynków (w tym bloków mieszkalnych których wysokość przekracza 4 kondygnacje nadziemne) zwróconych ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy działki, możliwe będzie odstępstwo od powyżej opisanych zasad i zmniejszenie odległości ich usytuowania od granicy na odległość nie mniejszą niż 1,5 metra. Wyjątek ten będzie możliwy do zastosowania jednak tylko wówczas, gdy ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będą przewidywały taką możliwość.
Podkreślić należy, że zmiany w Rozporządzeniu odnoszą się jedynie do budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a nie do budynków zamieszkania zbiorowego. Nowe przepisy nie obejmą zatem swym zakresem hoteli, pensjonatów, czy też domów studenckich.
Plac zabaw przy każdym bloku
W obecnie obowiązującym stanie prawnym, koniecznym jest lokalizowanie placu zabaw dla dzieci i miejsc rekreacyjnych dla osób niepełnosprawnych jedynie dla zespołu budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę. Nowe przepisy nakładają na inwestorów mieszkaniowych obowiązek zapewnienia odpowiednio nasłonecznionego, ogrodzonego, wyposażonego i znajdującego się w bezpiecznej odległości od ulicy, placu zabaw już dla jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub też dla zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba mieszkań będzie przekraczać 20. Odstępstwa od tej zasady przewidziane są wówczas, gdy budynkek mieszkalny wielorodzinny lub też zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba mieszkań będzie przekraczać 20, znajdować się będą w zabudowie śródmiejskiej.
Zgodnie z planowanymi zmianami, ustanowione zostaną również minimalne wymogi w zakresie powierzchni placów zabaw, zgodnie z którymi ich powierzchnia powinna wynosić co najmniej:
- 1 m2 na każde mieszkanie – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 21 do 50 mieszkań;
- 50 m2 – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 51 do 100 mieszkań;
- 0,5 m2 na każde mieszkanie – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 101 do 300 mieszkań;
- 200 m2 – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się powyżej 300 mieszkań.
Nowe przepisy maja na celu wprowadzenie minimalnych standardów w zakresie wyposażenia i bezpieczeństwa placów zabaw. Wydaje się, że zamiarem ustawodawcy jest również przeciwdziałanie zjawisku lokalizowania jedynie "symbolicznych" placów zabaw w nieprzystosowanych do tego miejscach, które w konsekwencji nie spełniają swoich funkcji.
Koniec mikroapartamentów
Przepisy Rozporządzenia w aktualnym brzmieniu nie wskazują jaka powinna być minimalna powierzchnia lokalu użytkowego. Zgodnie z planowanymi zmianami, do Rozporządzenia zostanie wprowadzona regulacja, w myśl której powierzchnia użytkowa lokalu użytkowego w budynku powinna wynosić nie mniej niż 25 m2. Wykonanie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej niż 25 m2 możliwe będzie pod warunkiem, że lokal taki znajdować się będzie na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i będzie miał zapewniony bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
Wymaganie w zakresie minimalnej powierzchnilokali użytkowych nie będzie miała jednak zastosowania do lokali użytkowych znajdujących się w: (i) budynkach zamieszkania zbiorowego (np. hotelach, pensjonatach, domach studenckich), (iii) budynkach, dla których przed dniem 1 kwietnia 2024 r. zostanie wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostnie dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu lub zostanie wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.
Jak możemy przeczytać w uzasadnieniu do planowanych zmian Rozporządzenia, wprowadzenie minimalnej powierzchni lokali użytkowych ma na celu przeciwdziałanie zjawisku wyodrębniania tzw. "lokali użytkowych" w budynkach, które następnie zostają sprzedane jako "lokale inwestycyjne", a w rzeczywistości są użytkowane jako lokale mieszkalne, które są małe i nie spełniają odpowiednich wymagań dla mieszkania.
Zmiany w zakresie balkonów i pomieszczeń gospodarczych
Nowe regulacja wprowadza również zmiany w zakresie balkonów i loggi w blokach mieszkalnych. W przypadku balkonów znajdujących się na jednej płycie balkonowej, jak również w przypadku stykających się ze sobą logii, niezbędnym będzie pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody, o odpowiedniej wysokości i przepuszczalności światła.
Projekt wprowadza również obowiązek usytuowania w pobliżu wejścia do bloku lub też na kondygnacji podziemnej, pomieszczenia gospodarczego w postaci budynku gospodarczego, wiaty lub altany, o powierzchni co najmniej 15 m2, przeznaczonego do przechowywania rowerów i wózków dziecięcych.
Przyjęte rozwiązania mają na celu zapewnienie większego komfortu użtkowania oraz prywatności lokatorom mieszkań. Nowe przepisy mają również na celu umożliwienie przechowywania rowerów i wózków dziecięcych w specjalnie wydzielonej strefie.
Wejście w życie
Rozporządzenie w nowym brzmieniu wejdzie w życie z dniem 1 kwietnia 2024r.
Jednakże, dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem 1 kwietnia 2024 r.:
- zostanie złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
- zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
- zostnianie dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
- zostanie wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 Prawa budowlanego, oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego,
– zastosowanie znajdą przepisy Rozporządzenia w dotychczasowej postaci.
Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu zmian do Rozporządzenia, intencją dodanych przepisów przejściowych w przypadku wydania decyzji zarówno o pozwoleniu na budowę, jak i legalizacyjnej jest zachowanie równego statusu inwestora zarówno podczas zwykłej procedury udzielania pierwotnej zgody budowlanej udzielanej przez organy administracji architektoniczno-budowlanej, jak również udzielania następczej zgody budowlanej podczas postępowań legalizacyjnych i naprawczych prowadzonych przez organy nadzoru budowlanego. W obu tych przypadkach mamy bowiem do czynienia z zamierzeniami budowlanymi już zrealizowanymi bądź będącymi w toku ich realizacji i inwestor nie będzie zaskakiwany nowymi obowiązkami wynikającymi ze zmienianych wymagań technicznych.
Deweloperzy mieszkaniowi mają aktualnie 5 miesięcy, aby na przygotować się na nadchodzące zmiany i dostosować swoje zamierzenia inwestycyjne do nowych wymogów prawnych.
