Zgodnie z uzasadnieniem, tworząc projekt Nowej Ustawy Deweloperskiej, ustawodawcy przyświecał cel doprecyzowania postanowień poprzedniej ustawy, a także wprowadzenia szeregu zmian w funkcjonujących już mechanizmach oraz zupełnie nowych rozwiązań, co ma poprawić skuteczność ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zawierających umowy z deweloperami lub przedsiębiorcami innymi niż deweloperzy, a także poprawę bezpieczeństwa obrotu prawnego.
Jednak szeroki zakres zmian jak również przepisy przejściowe, które pozwalają niektórym inwestycjom na pozostanie w poprzednim reżimie prawnym przysparza wiele wątpliwości praktycznych. Poniżej przedstawiamy podsumowanie najważniejszych aspektów Nowej Ustawy Deweloperskiej.
NIE TYLKO LOKALE MIESZKALNE
Pierwszą zmianą jest rozszerzenie zakresu ochrony przepisami Nowej Ustawy Deweloperskiej, o lokale użytkowe, tj. samodzielne lokale, które nie stanowią lokalu mieszkalnego(1), czyli w praktyce np. miejsca postojowe, komórki lokatorskie (które w poprzednim reżimie były objęte ochroną tylko w przypadku, ich sprzedaży jako udziału w nieruchomości wspólnej z prawem do wyłącznego korzystania), lokale oddane już do użytkowania (ich nabycie nie jest co prawda otoczone parasolem Deweloperskiego Fundusz Gwarancyjnego ale mają do nich zastosowanie niektóre przepisy Nowej Ustawy Deweloperskiej, np. dotyczące zasad odbioru), a także lokale powstałe w wyniku przebudowy (a nie, jak poprzednio, jedynie wybudowane od podstaw).
Zdaniem UOKiK, reżim Nowej Ustawy Deweloperskiej ma zastosowanie do umów dotyczycących lokali użytkowych, jeżeli będą zawierane łącznie z umową deweloperską . Co warto podkreślić, dla praw i obowiązków stron, nie ma znaczenia czy te umowy będą udokumentowane jednym czy dwoma aktami notarialnymi, czy też będą stanowić jedną umowę nienazwaną, która będzie zawierała elementy obu umów (2).
OCHRONA NIE DLA PRZEDSIĘBIORCÓW
Z kolei Nowa Ustawa Deweloperska określa nabywcę jako osobę fizyczną, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, zawiera z deweloperem lub przedsiębiorcą innym niż deweloper, jedną z umów objętych jej zakresem.
Zatem pod reżimem nowych przepisów, umowa o wybudowanie, wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu bądź domu jednorodzinnego zawarta pomiędzy podmiotem, który nie jest nabywcą w ich rozumieniu (czyli również osobą fizyczną, która nabywa lokal na cele związane z działalnością gospodarczą lub zawodową), nie jest umową deweloperską. W związku z powyższym, do podmiotów, o których mowa w zdaniu powyżej nie będzie miała zastosowania ochrona wybrzmiewająca z reguły zgodnie z którą, postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. Wskazać przy tym należy, że sam fakt prowadzenia przez osobę fizyczną działalności gospodarczej lub zawodowej i wpisanie jej do CEiDG, nie decyduje o niemożliwości zakwalifikowanie takiej osoby jako nabywcy w rozumieniu Nowej Ustawy Deweloperskiej. Rozstrzygające znaczenie ma bowiem kwestia związku pomiędzy prowadzeniem działalności gospodarczej lub zawodowej a zawarciem umowy z deweloperem lub przedsiębiorcą innym niż deweloper.
Bez zmian pozostaje natomiast zasada, że nabywcą w żadnym wypadku nie jest osoba prawna i jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje osobowość prawną.
UMOWA REZERWACYJNA
Nowa Ustawa Deweloperska reguluje także zasady związane z zawieraniem umów rezerwacyjnych, co stanowi odpowiedź na praktykę rynkową powstałą w okresie obowiązywania poprzedniej ustawy.
Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, taka umowa musi mieć formę pisemną (pod rygorem nieważności) i jest zawierana na czas określony, który w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt, powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej.
Nowa Ustawa Deweloperska wprowadza ograniczenia co wysokości opłaty rezerwacyjnej, którą strony mogą przewidzieć w umowie rezerwacyjnej. Opłata ta może wynosić maksymalnie 1% ceny lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym, a deweloper ma 7 dni od zawarcia umowy deweloperskiej, na wpłacenie tej kwoty na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Warto zwrócić uwagę, że przed 1 lipca 2022 r. deweloper mógł swobodnie narzucać wysokość opłaty rezerwacyjnej, która, co pokazała praktyka rynkowa, często wynosiła nawet 10% wartości lokalu.
Opłata rezerwacyjna będzie podlegać zwrotowi na rzecz potencjalnego nabywcy, jeśli nie uzyska on pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. Jeśli natomiast deweloper w trakcie rezerwacji zawarł z inną osobą umowę dotyczącą tego samego lokalu, to będzie miał obowiązek zwrócić rezerwującemu opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości, podobnie jak w przypadku, gdy zawarcie umowy deweloperskiej zostanie poprzedzone zawarciem umowy rezerwacyjnej, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. Z kolei, gdy potencjalny nabywca zmieni zdanie i się wycofa, wówczas wpłaconą opłata rezerwacyjna przepadnie na rzecz dewelopera.
PROSPEKT INFORMACYJNY
Ustawodawca implementował również istotne zmiany w przepisach dotyczących prospektu informacyjnego, który ma obowiązek sporządzić każdy deweloper rozpoczynający sprzedaż w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloper jest zobowiązany doręczyć prospekt informacyjny, nieodpłatnie, na trwałym nośniku, przed zawarciem pierwszej umowy z konkretnym nabywcą (tj. umowy rezerwacyjnej albo umowy deweloperskiej, w zależności od przypadku).
Jednocześnie rozszerzeniu uległ katalog informacji, które musi zawierać prospekt informacyjny. Obligatoryjny zakres jego treści został określony w załączniku do Nowej Ustawy Deweloperskiej i obejmuje m.in. informacje o: deweloperze, nieruchomości gruntowej, koncepcji i parametrach przedsięwzięcia deweloperskiego oraz o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim.
ODBIÓR LOKALU I ZGŁASZANIE WAD
Nowa Ustawa Deweloperska przyznaje nabywcom szereg uprawnień związanych z odbiorem lokalu w przypadku istnienia wad. Dla lepszej ochrony praw nabywcy ustawodawca wprowadził m.in. tzw. domniemanie uznania wad, które znajdzie zastosowanie w sytuacji nieprzekazania przez dewelopera, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, informacji o uznaniu wad bądź odmowie ich uznania.
Wady uznane deweloper obowiązany będzie usunąć w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, natomiast w przypadku niedopełnienia tego terminu, nawet mimo zachowania należytej staranności, deweloper będzie obowiązany wskazać nowy termin, z kolei w przypadku niedochowania i tego terminu, bądź jego niewyznaczenia, nabywca uprawniony będzie do usunięcia niniejszych wad na koszt dewelopera. Ustawodawca wprowadził również możliwość stosowania powyższych reguł, dotyczących usuwania wad stwierdzonych w czasie odbioru, do wad, które zostały ujawnione w okresie od podpisaniu protokołu odbioru do momentu przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę.
Ustawodawca uregulował także kwestię postępowania w przypadku wystąpienia wad istotnych. Warto w tym miejscu zaznaczyć, iż samo pojęcie wady istotnej nie zostało zdefiniowane w Nowej Ustawie Deweloperskiej (ani też w przepisach KC dotyczących rękojmi), tak więc pozostaje ono niedookreślone i zapewne będzie stanowiło przedmiot wielu sporów z deweloperami.
Orzecznictwo wskazuje, że wada istotna to taka która uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu dostawy, wyłącza normalne jego wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera mu cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie (3). Komentatorzy dodają, że wada ma także charakter istotny, gdyby wcześniejsza wiedza nabywcy o jej wystąpieniu w zasadniczy sposób wpłynęła na jego decyzję o zawarciu umowy, a nie jedynie na wysokość ceny, jaką nabywca byłby skłonny zapłacić za rzecz z taką wadą. W analogiczny sposób definiowane jest wprowadzenie w błąd konsumenta stanowiące nieuczciwą praktykę rynkową - jako wpływające na decyzję konsumenta co do zawarcia umowy (4).
Nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia, że lokal mieszkalny/dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole odbioru. W takiej sytuacji strony ustalą nowy termin odbioru, umożliwiający deweloperowi usunięcie wady istotnej. Nabywca ma możliwość ponownej odmowy dokonania odbioru, jednak będzie to wymagało przedstawienia opinii rzeczoznawcy budowlanego, która będzie stanowiła podstawę do odstąpienia przez nabywcę od umowy, w razie uznania przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej.
Warto zwrócić uwagę, że w omawianych regulacjach odnoszących się do rzeczoznawcy budowlanego, ustawodawca zawarł dość niejasne sformułowanie dotyczące wystąpienia z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy (5). Nie ma wątpliwości, że nie mówimy tutaj o terminie, w którym nabywca powinien przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego, lecz podjąć działania zmierzające do jej uzyskania. Sformułowanie wniosek o wydanie opinii nie dookreśla jednak czy chodzi o złożenie rzeczoznawcy oferty jej przygotowania, czy też zawarcie z rzeczoznawcą umowy, której przedmiotem będzie jej opracowanie. Komentatorzy wskazują, że ze względu na istotne znaczenie wydania opinii rzeczoznawcy, wskazane powyżej sformułowanie należy rozumieć w ten sposób, że nabywca powinien w ciągu miesiąca zawrzeć z rzeczoznawcą budowlanym umowę o przygotowanie opinii dotyczącej istnienia wady istotnej (6).
W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole odbioru, zastosowanie znajduje procedura opisana powyżej, z tym, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywcę może odstąpi od umowy.
Co również istotne, uprawnienia nabywcy w razie stwierdzenia wad przedmiotu umowy, które wynikają z przepisu omówionego powyżej, nie ograniczają możliwości podnoszenia przez nabywcę roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy, a w niektórych przypadkach, także z tytułu rękojmi. Warto w tym miejscu przypomnieć, że gdy nabywca jest konsumentem, nie ma możliwości wyłączenia ani ograniczenia odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi, w treści umowy.
DEWELOPERSKI FUNDUSZ GWARANCYJNY
Mocą Nowej Ustawy Deweloperskiej, ustawodawca wprowadził instytucje Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (dalej: Fundusz), który ma być finansowany przez deweloperów, głównie poprzez odprowadzanie składek od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę. Środki zgromadzone na Funduszu będą pochodzić m. in. także z odsetek od środków pieniężnych gromadzonych na wyodrębnionym rachunku bankowym Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, przychodów z lokat środków Funduszu i wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera.
Środki Funduszu mają gwarantować zwrot nabywcom lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych wpłat dokonanych na podstawie umowy deweloperskiej lub innych umów przewidzianych w Nowej Ustawie Deweloperskiej, m.in. w sytuacji upadłości dewelopera oraz banku prowadzącego dany rachunek powierniczy czy odstąpienia przez nabywcę od umowy w przypadkach niedopełnienia przez dewelopera obowiązków, których katalog został określony w ustawie.
Wysokość składki, którą deweloper jest zobowiązany wpłacić na Fundusz, została zróżnicowana w zależności od typu mieszkaniowego rachunku powierniczego, który funkcjonuje dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego składka wynosi 0,45% ceny lokalu, z kolei w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego 0,1% (7). Poprzez zróżnicowanie powyższych wartości ustawodawca chce zachęcić deweloperów do korzystania z zamkniętych rachunków powierniczych, które są bezpieczniejsze dla nabywców, ponieważ środki na nich zgromadzone, są wypłacane deweloperom jednorazowo, po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę.
USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI PO ZAWARCIU UMOWY DEWELOPERSKIEJ
Przepisy poprzednio obowiązującej ustawy, w przypadku inwestycji zabezpieczonych zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, nakazywały przenoszenie własności lokali na nabywców, bez obciążeń (naruszenie tych reguł mogło doprowadzić do odmowy wypłaty środków deweloperowi).
Nowa Ustawa Deweloperska wprowadza wymóg, aby przedmiotem umów sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (i również umów, których przedmiotem jest własność albo ułamkowa część własności lokalu użytkowego nabywanego wraz z lokalem lub domem), dokonywanej przez dewelopera albo przedsiębiorcę niebędącego deweloperem, były wyłącznie nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które nabywca wyraził zgodę. Celem tych przepisów, nie jest wprowadzenie bezwzględnego zakazu obciążania nieruchomości oferowanej nabywcy, ale ograniczenie istniejącej praktyki rynkowej, polegającej na udzielaniu przez nabywców, w umowach deweloperskich, blankietowych zgód i ogólnych pełnomocnictw na rzecz dewelopera do ustanawiania służebności i innych ograniczeń. Dopuszczalne jest natomiast ustanawianie przez dewelopera służebności przejazdu, przechodu lub przesyłu, które są konieczne do prawidłowej realizacji przedmiotu umowy.
PRZEPISY PRZEJŚCIOWE
Pomimo wejścia w życie Nowej Ustawy Deweloperskiej w dniu 1 lipca 2022 r., w konsekwencji przepisów przejściowych, część przedsięwzięć będzie nadal realizowana w reżimie poprzednio obowiązującej ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Przepisy dotychczasowe będą miały zastosowanie do:
- przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie Nowej Ustawy Deweloperskiej i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską, w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie Nowej Ustawy Deweloperskiej;
- umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie Nowej Ustawy Deweloperskiej, w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy nie nastąpiło przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Jednakże należy mieć na uwadze, że nawet jeśli sprzedaż przedsięwzięcia jest prowadzona w reżimie przepisów poprzednio obowiązującej ustawy, to niektóre regulacje Nowej Ustawy Deweloperskiej, dotyczące obowiązku tworzenia rachunków powierniczych, wypowiadania rachunków powierniczych, a także część przepisów o odstąpieniu od umowy deweloperskiej, muszą być bezwzględnie stosowane od 1 lipca 2022 r.
(1) B. Gliniecki, w: Ustawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2022, Komentarz do art. 2, teza 26;
(2) B. Gliniecki, w: Ustawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, Komentarz do art. 2, teza 42, red. K. Osajda, Warszawa 2022, Komentarz do art. 2, teza 42.
(3) Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie I Wydział Cywilny z dnia 29 maja 2020 r., sygn. akt: I AGa 55/20.
(4) B. Gliniecki, w: Ustawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2022, Komentarz do art. 41, teza 48.
(5) Art. 41 ust. 13 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177).
(6) B. Gliniecki, w: Ustawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2022, Komentarz do art. 41, teza 75 i 76.
(7) § 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (Dz. U. poz. 1341).
