Treść projektu ustawy w brzmieniu zaproponowanym przez Radę Ministrów przewiduje m.in. uchylenie budzącego liczne kontrowersje art. 15ze Tarczy Antykryzysowej. Czy nowelizacja w tym kształcie stanowiłaby udaną próbę uporządkowania relacji najemców lokali w galeriach handlowych z wynajmującymi?
Aktualnie obowiązujące przepisy – wygaszenie za przedłużenie
Zgodnie z aktualnie obowiązującym brzmieniem art. 15ze Tarczy Antykryzysowej, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.
Aby doszło do trwałego i skutecznego wygaszenia wzajemnych zobowiązań najemcy i wynajmującego, niezbędnym jest złożenie przez najemcę, w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu działalności, bezwarunkowej oferty przedłużenia stosunku prawnego – na warunkach wynikających z dotychczasowej umowy – o okres obowiązującego zakazu działalności przedłużony o 6 miesięcy. Jeśli oferta ta nie zostanie złożona w powyższym terminie, umowa uważana jest za niewygaszoną. Oznacza to m. in. obowiązek uiszczenia czynszu i innych opłat za cały okres zakazu prowadzenia działalności przez najemcę w galerii handlowej.
Proponowane rozwiązanie – ustawowa obniżka świadczeń
Projekt nowelizacji przewiduje uchylenie art. 15ze Tarczy Antykryzysowej i wprowadzenie art. 15ze(1), który miałby inaczej niż dotąd uregulować stosunki najemców oraz wynajmujących w galeriach handlowych na wypadek przyszłych, ewentualnych lockdownów, których wciąż nie można wykluczyć.
Zgodnie z proponowanym rozwiązaniem, w odniesieniu do zawartych przed dniem 14 marca 2020 r. (tj. przed dniem wprowadzenia pierwszego lockdownu) umów najmu, dzierżawy oraz innych podobnych umów, przez które dochodzi do używania powierzchni handlowej, w okresie obowiązywania zakazu handlu w obiektach powyżej 2000 m2, wysokość świadczeń uprawnionych z tytułu używania powierzchni handlowej względem udostępniających ulegać będzie obniżeniu do 20% należnych udostępniającemu przed dniem 14 marca 2020 r. W okresie kolejnych 3 miesięcy od dnia uchylenia każdego zakazu prowadzenia działalności w galeriach handlowych, wysokość tych świadczeń ulegać ma obniżeniu do 50% należnych udostępniającemu przed dniem 14 marca 2020 r.
W obu powyżej opisanych przypadkach każda ze stron będzie uprawniona do żądania dokonania przez sąd oceny, czy wysokość zastosowanej ustawowo obniżki jest faktycznie uzasadniona.Intencją ustawodawcy jest zatem powiązanie projektowanej regulacji z przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi nadzwyczajnej zmiany stosunków (rebus sic stantibus), co zgodnie z uzasadnieniem projektu ma zapewnić równowagę stron, na zasadach analogicznych do reguł przewidzianych w art. 357(1) kodeksu cywilnego. Jeśli art. 15ze(1) ust. 2 w brzmieniu zaproponowanym projektem ustawy wejdzie w życie, wówczas sąd, na żądanie zainteresowanej strony, po rozważeniu interesów stron i zgodnie z zasadami współżycia społecznego, byłby uprawniony do zmniejszenia stawki obniżki świadczenia uprawnionego, zmiany sposobu spełnienia tych świadczeń, czy też zmiany okresu, w jakim udostępniającemu należne są świadczenia w obniżonej wysokości.
Czy prawo zadziała wstecz, zdecyduje najemca
Nowela miałaby wejść w życie 21 dni po jej ogłoszeniu. Zgodnie z projektowanymi przepisami przejściowymi, uprawnieni do używania powierzchni handlowej, którzy dotychczas złożyli w oparciu o art. 15ze ust. 2 Tarczy Antykryzysowej bezwarunkową ofertę przedłużenia obowiązywania umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, dotyczącej powierzchni handlowej będą mogli, w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie nowelizacji, złożyć oświadczenie woli o cofnięciu takiej oferty. Takie oświadczenie będzie wywoływało skutki od dnia jego złożenia. W przypadku, gdy uprawniony nie złoży stosownego oświadczenia o cofnięciu oferty, zgodnie z projektem, oferta ta wiąże przez okres, o którym mowa w art. 15ze ust. 2 Tarczy Antykryzysowej w dotychczasowym brzmieniu. Zważywszy jednak, że przepis ten nie przewiduje okresu związania ofertą, należy domniemywać, że w zamyśle projektodawcy w takiej sytuacji zastosowanie w dalszym ciągu mają znaleźć dotychczasowe przepisy art. 15ze ust. 2. Niezależnie od losu omawianego projektu, docelowego kształtu nowych regulacji i ich merytorycznej oceny, wydaje się, że projekt już teraz nie jest pozbawiony usterek, które wymagają korekty w toku dalszych prac legislacyjnych.
Podkreślenia wymaga również fakt, że przepisy projektowanego art. 15ze(1) miałyby być stosowane jedynie do umów zawartych przed dniem 14 marca 2020 r. Nie będzie możliwym zatem cofnięcie oświadczeń złożonych na podstawie art. 15ze ust. 2 Tarczy Antykryzysowej, jeśli umowa została zawarta po tej dacie. W naszej ocenie możliwość skorzystania przez najemcę z proponowanej w projekcie opcji cofnięcia oferty może się w praktyce okazać bardzo ograniczona i dotyczyć prawdopodobnie jedynie do ofert składanych po ostatnim lockdownie.
Potrzeba zmian
Głównym celem projektowanych rozwiązań, na który wskazuje ustawodawca w uzasadnieniu do projektu nowelizacji, jest zapewnienie możliwości utrzymania wykonywania działalności gospodarczej w warunkach, jakie miały miejsce przed wybuchem pandemii oraz dostosowanie zasad przewidzianych w dotychczas obowiązującym art. 15ze Tarczy Antykryzysowej do dynamicznie zmieniających się okoliczności.
Niemniej jednak pierwsze reakcje na rynku powodują, iż trudno oprzeć się wrażeniu, że projektowane zmiany mogą nie spełnić oczekiwań, pogłębiając jedynie antagonizmy stron. W oczekiwaniu na ostateczny kształt noweli pozostaje liczyć, że nie doprowadzi ona do jeszcze większego chaosu w relacjach między wynajmującymi a najemcami powierzchni handlowych.
Please do not hesitate to contact us if you have any questions or concerns. Our experts from the Real Estate Department will be delighted to answer your questions.
